Embarcarse en la aventura de comprar una vivienda, ya sea una casa o un piso, suele conllevar meses de estrés e intranquilidad. Son muchos conceptos, datos y asunto a tener en cuenta.
En este artículo os dejamos las tres principales fases por las que tendréis que pasar y algunos consejos.
Vamos a centrarnos en viviendas de segunda ocupación.
A – PRIMEROS PASOS PARA COMPRAR – FASE PRELIMINAR
Nos situamos después de que tengas / tengáis la idea de comprar una vivienda, ya habéis calculado qué presupuesto podéis destinar a ello e incluso habéis encontrado una opción que os encaja. Bien ¿y ahora qué?
Si tras visitarla llegáis a la conclusión de que realmente os interesa los siguientes pasos serían:
- Aceptar la oferta o emitir una contraoferta, lo que también se conoce como “propuesta de compra”. En este punto se fijará el precio de la compraventa.
- Una vez que lleguéis a un acuerdo en precio y condiciones, se suele firmar lo que se conoce como “contrato de arras”.
!OJO¡ antes de firmar el contrato de arras, es importante que la inmobiliaria o el vendedor (si no media nadie en la operación) os facilite la siguiente información para conocer el estado de la vivienda:
- Nota simple del registro de la propiedad: con ella sabremos quienes son los titulares y las posibles cargas de la vivienda.
- Certificado de eficiencia energética.
- Certificado de estar al día del pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios: esto es importante. Si hay deudas se trasladarán al nuevo propietario.
- Información de la Comunidad de Propietarios: si hay futuras derramas, estado de las cuentas, posibles deudas, estatutos de la comunidad, etc.
- Información de estar al corriente de pago del IBI. Pasa lo mismo que con la Comunidad de Propietarios, si hubiese alguna deuda se trasladaría al nuevo.
- Datos de los contratos de los suministros, para saber que no hay ninguna deuda y para poder realizar el cambio tras la compraventa.
- Comprobar que no esté arrendada. El cambio de propietario no extingue el contrato de alquiler que hubiese.
Según el lugar de compraventa se podrían facilitar otros documentos o datos como:
- Número de referencia catastral
- ITE (inspección técnica del edificio)
- Cédula de habitabilidad
Si tras revisar el estado de la vivienda os sigue encajando, será el momento de firmar el contrato de arras.
Os hablaremos en otro artículo de las arras. Pero para que tengáis una idea es un documento privado por el que el comprador se compromete a comprar y el vendedor a vender en las condiciones y el precio que en él se reflejan.
Se suele pactar un precio de arras y pueden ser confirmatorias, penales o penitenciales, reguladas en el Código Civil:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Art. 1454 del Código Civil.
El tiempo que se da entre la firma de las arras y la firma de la escritura de compraventa suele utilizarse para ultimar las condiciones de la hipoteca con el banco.
Si necesitáis hipoteca, la entidad os solicitará una serie de documentos y lo más probable es que tengáis que realizar la tasación del piso.
B- FIRMA DE LA ESCRITURA
El siguiente paso, una vez que tengamos listos los documentos de la compra y la hipoteca, consiste en ir a firmar a la notaría la escritura de compraventa.
C- TRAS LA FIRMA DE LA ESCRITURA
Ya tenemos nuestra escritura, pero aquí no acaba el proceso de compra. Aún quedará:
- Pago de impuestos. El comprador tendrá que pagar si es de segunda mano el ITP y si es vivienda nueva el IVA. El vendedor deberá pagar la plusvalía municipal.
- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, así como cambiar la titularidad en el catastro.
- Cambiar los suministros y el recibo del IBI a nuestro nombre.
Si en el proceso a mediado una gestoría, realizará al menos las dos primeras acciones por vosotros.
Sobre el IBI de la vivienda, recordad que el obligado al pago es el titular que figura el día 1 de enero de ese año. Lo habitual es que el IBI del año de la compraventa se prorratee entre las partes, pagando cada una los meses que es propietario de la vivienda.
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